Новосибирск не хочет заниматься расселением ветхого жилья. Депутат объяснил, что нужно изменить
Сколько в Новосибирске ветхих и аварийных домов, нуждающихся в расселении? Почему мэрия с этим не торопится? Как включить город в федеральные программы и заинтересовать застройщиков? Программа «Тайга.взгляд» с депутатом заксобрания и председателем ГК «Стрижи» Ильей Поляковым.
Приводим расшифровку большей части эфира с участием руководителя аналитического отдела Тайги.инфо Алексея Мазура и редакционного директора сайта Евгения Мездрикова.
Евгений Мездриков: Это программа «Тайга.взгляд». Алексей Мазур, Евгений Мездриков, режиссер эфира Кирилл Канин и Илья Поляков, председатель совета директоров группы компаний «Стрижи» и депутат заксобрания Новосибирской области. Мы публиковали на Тайге.инфо документ — обращение к вице-губернатору Сергею Сёмке. Оно касается расселения ветхого и аварийного жилья. Перед эфиром общались и вспомнили встречу в редакции с тогда еще мэром Владимиром Городецким, который говорил, что в Новосибирске земля закончилась, поэтому нужно думать про расселение аварийного жилья, и это самое перспективное направление развития.
Только с застройщиками надо как-то взаимодействовать. Есть программа отдельная, есть какие-то условия. И, по словам Ильи Полякова, который сейчас к нам присоединится, в Новосибирске 1300 многоквартирных домов с процентом износа более 70%. Часть — не имеют центрального отопления, водоснабжения, канализования. В основном, это, конечно, бараки и щитовые дома. Сейчас я предлагаю Илье Леонидовичу дать слово, чтоб он рассказал немного об этом письме. И, может быть, после публикации и после того, как письмо было отправлено в правительство, были приняты какие-то меры?
Илья Поляков: Здравствуйте! Да, я направил письмо Сергею Николаевичу Сёмке. Он руководит проектным офисом по национальному проекту «Доступное жилье» в Новосибирской области. И конкретно в эту программу входит и расселение ветхого и аварийного жилья в том числе. Почему я обратился в областное правительство с этим вопросом? Я это сделал потому, что город совершенно неэффективно использует инструменты, которые даны законом и которые долгие годы разрабатывались и работали. По разным причинам это происходит.
Вкратце расскажу. Сегодня в Новосибирске порядка 1300 домов, которые имеют износ более 70%. Я считаю, что эта цифра гораздо больше, но ее считают официальной. Из этих 1300 домов порядка 350 домов ветхие и аварийные, непригодные для проживания. Порядка 175 из этих домов не вошли ни в одну программу. Это то, что признано ветхими. 900 домов в принципе не признано ветхими, хотя они ими являются. Муниципалитет не торопится признавать их ветхими. Потому, что как только дом признан аварийным, ветхим и непригодным для проживания, то у муниципалитета сразу появляется обязанность по расселению этого дома.
Сейчас заканчивается четвертый месяц 2020 года. За эти четыре месяца не проведен ни один аукцион по развитию застроенных территорий. Теперь немного статистики. Мы «подбили» это все из открытых источников. Как происходило вообще расселение ветхого и аварийного жилья, начиная с 2010 года? Это очень интересные цифры. В 2010 году было расселено 17 домов, в 2011 году — 24 дома, в 2012 году — 26 домов, в 2013 году — 84 дома (это был пиковый год, когда работали все программы, когда именно мэрия была настроена расселять аварийное жилье). В 2014 году пошел небольшой спад — 63 дома, 2015 год — 44 дома, 2016 год — 10 домов (то есть, мы помним: 2013 год — 84 дома, 2016 год — 10 домов), 2017 год — 22 дома, 2018 год — 15 домов, 2019 год — 19 домов. То есть, мы в 2019 году ушли на уровень 2010 года. Путем несложной арифметики посчитать, что если расселять такими темпами, те дома, которые на сегодняшний день имеют износ более 70%, будут расселены примерно к 2065 году. Я в начале нашего разговора уже сказал, что, на мой взгляд, 1300 — это цифра заниженная. А мы прекрасно понимаем, что у нас уже на очереди пятиэтажки — эти самые «хрущевки», у которых и моральный и материальный износ уже превысил все нормативы, какие только есть.
У них был срок службы до 30 лет. Но все понимают, что — особенно в Новосибирске исторически так сложилось — культура производства достаточно высокая. Поэтому все эксперты сходятся в том, что 50 лет эти дома, без опасности для проживающих в них людей, простоят спокойно. Мы помним, что в 1960-х годах это все началось (даже какие-то дома начали в конце 50-х строиться), соответственно, мы понимаем, что уже должны «в полный рост"ими заниматься. А мы еще не понимаем, что делать с ветхим и аварийным жильем.
Дальше. У нас многие дома (те самые бараки) не имеют центрального отопления. У нас есть в Новосибирске дома, в которых туалет находится на улице. 21-й век! Я уже говорил неоднократно о том, что ветхое и аварийное жильё — это не только градостроительная проблема. Мы в свое время пытались собирать статистику о том, кто живет в этих домах, как живут и так далее. Обращения к фтизиатрам (это туберкулез и так далее) в разы выше у людей из этих домов, чем из комфортного жилья. Гораздо больше людей уходят отсюда в места «не столь отдаленные» и потом возвращаются. Про благоустройство вокруг этой территории и все сопутствующие моменты можно не говорить. Эта проблема, даже может быть, в меньшей степени градостроительная, а в большей степени социальная. И поэтому, в обязанности любой власти уделять максимальное количество внимания этой проблеме. Почему я и обратился в область: потому, что в городе чиновники просто не хотят этой проблемой заниматься.
Вот один из примеров. В 2018 году я организовал фонд «ВАЖНО» (это аббревиатура «Ветхое аварийное жилье Новосибирской области»). Он занимается бесплатными консультационными услугами для жителей, которые проживают в таких домах. Мы им объясняем, какие последствия, если эти дома будут признаны аварийными. Либо если не будут признаны аварийными. Если люди принимают решение, что дом нужно признавать — мы помогаем собирать документы, проходить комиссии. На всех этапах мы встречаем сопротивление власти. И понимаем, что если бы люди сами пошли по этому пути, то никогда не признали бы этот дом аварийным. Мы наработали — и группой компаний «Стрижи», и фондом «ВАЖНО» — богатейший опыт работы с людьми, проживающими в ветхих и аварийных домах, и опыт в расселении. На сегодняшний день мы расселили порядка 40 многоквартирных домов.
Мездриков: Расскажите, пожалуйста, нагрузка на застройщика в связи с расселением и предоставлением новых квартир — насколько она превышает маржу? С одной стороны, часть застройщиков говорит, что расселять — это дорого, «давайте нам пустой участок, и мы его застроим». А у вас другой опыт. Я так понимаю, что вы предоставляете жилье в собственных домах на той же территории. Правильно я понимаю? Просто механику понять.
Поляков: Механика следующая. Мы предоставляем жилье как в своих домах, так и покупаем на вторичном рынке. Бывает, просто рассчитываемся с людьми деньгами. Тут разные схемы есть. Что касается прибыльно — неприбыльно. Мы все ходим на работу для того, чтоб зарабатывать деньги. Поэтому сказать, что это неприбыльно — обмануть. Это прибыльно. Но в каком смысле? В том, что есть площадки и все самое интересное уже давно разобрали и расселили. Сейчас, чем дальше, тем с площадками сложнее и финансовая нагрузка на застройщика больше. Поэтому, сегодня и применяются различные схемы, когда часть квартир расселяет застройщик (об этом «на берегу» договариваются, перед проведением аукциона), а часть расселяет мэрия. Большинство площадок сейчас — когда участие мэрии (либо другого бюджета) должно быть не менее 50%. Потому что иначе это нерентабельно для застройщика становится.
Мы одну из таких площадок подготовили — это Тихий поселок, за «Космосом», на территории Заельцовского района. Там компактно расположены 41−42 дома. Я написал письмо на имя мэра с предложением рассмотреть этот участок, как комплексную застройку именно с точки зрения развития застроенных территорий. Тем более, в посёлке зимой 2018−2019 годапо адресу Кузьмы Минина, 13, на втором этаже вывалился кусок наружной стены, примерно метр на два. Вместе с обоями. Туда приехали МЧС, много журналистов. Дом кое-как залатали. И там в таком состоянии примерно все дома. Ни в одном доме нет бетонных перекрытий — все деревянное.
Я написал письмо: давайте расселим этот участок 50/50%. Для начала признаем дома аварийными и совместно с муниципальным или областным бюджетом (или к федералам обратимся) расселим эту территорию. На что я получил такой ответ: «Ввиду отсутствия аварийности многоквартирных домов в границах указанной территории, коллегиально принято решение о нецелесообразности ее развития в настоящее время».
Это уже было последней каплей. После чего я уже обратился к губернатору с простым вопросом. Что сегодня идет, на мой взгляд, конкретное нарушение конституционных прав граждан. Потому, что в Конституции сказано, что все граждане имеют право на достойное жилье. И это жилье считать достойным? У меня есть такое желание: высокопоставленных сотрудников мэрии, которые отвечают за расселение ветхого и аварийного жилья, в режиме тест-драйва туда заселить на месяцок. Чтоб они там пожили, с этими запахами, с проваливающимися полами, падающими потолками. Думаю, что тогда ответы были бы другими.
Это же кощунство — сказать, что такие дома не имеют признаков аварийности. А они ведь не просто это говорят — они это пишут в письмах. И я со всем этим пришел к губернатору. Сказал: «Андрей Александрович [Травников], надо с этим что-то делать». Потому, что спрос будет. За проект отвечает областное правительство. И персонально — первое лицо области. А мэрия конкретно «валит» эти проекты. Поэтому на каком-то этапе надо перехватывать инициативу. Если нужны законодательные моменты, то давайте на уровне Законодательного собрания будем принимать эти решения. Эта ситуация вопиющая, и ее так оставлять нельзя.
Алексей Мазур: Я задам, может быть, наивные вопросы. Я слышал много о расселении, но механизм мне непонятен. Один — это то, что люди часто думают, что каждому, кто живет в таком доме, должны дать квартиру или жилье. Поэтому надо прописать всех своих родственников, и каждому из них государство потом что-то даст. Потом выясняется, что это не так, и идут какие-то скандалы. Я хотел бы уточнить: что полагается человеку, который живет в ветхом жилье? Что ему государство должно, а что не должно? А второй вопрос по поводу инвестиционных проектов. Когда это признается инвестиционным проектом, застройщику дается земля. Кем она дается: областью или городом? Там странный механизм: важным инвестиционный проект признает область, а землю дает город. Или я что-то путаю?
Поляков: Сначала отвечу на первый вопрос. Что положено людям при сносе аварийного жилья? Квартира дается по количеству комнат не менее, чем была. И квадратура не менее той, которая была. И третий показатель — это в границах муниципалитета. На самом деле, этот третий показатель сильно мешает расселению ветхого и аварийного жилья. Почему? Потому, что люди не понимают. Вот сейчас говорили про Тихий поселок. Они живут в этих домах, но живут на нормальной улице, рядом с Богдана Хмельницкого. Понятно, что у них личная инфраструктура настроена на проживание в этом районе: школа, детские сады, работа и так далее. А дать им квартиру могут на Просторном, на Затулинке, еще где-то. И это будет в рамках закона. И это людей тормозит в принятии решений. Как делаем мы? Мы стараемся селить людей в радиусе плюс-минус одна-две остановки общественного транспорта от того места, где они жили. И мы видим, что так намного меньше и судебных дел, и недовольства.
Площадку, которую я предлагал — на улице Магаданская, за «Космосом"—, мы предлагали разделить на несколько очередей. Первой очередью построить жильё, чтоб расселить 80% (а может и 100%) тех людей, которые там проживают. То есть, на этой же площадке построить дом. А остальную землю застроить именно с целью реализации квартир. Поэтомумы считали и считаем, что этот проект очень жизнеспособный и им нужно обязательно заниматься. Это ответ на первый вопрос.
Второй вопрос: что такое МИП? МИП — это масштабный инвестиционный проект. Он действует в рамках законов, принятых Законодательным собранием Новосибирской области. Но так как земля находится в введении муниципалитета, то первые операции делает именно муниципалитет. То есть, они формируют этот конкурс, они его объявляют, проводят его. А потом все документы уходят в область и там принимают окончательное решение: считать это масштабным инвестиционным проектом или нет. Именно об этом я и писал, в том числе, в письме: надо каким-то образом забирать это все на уровень субъекта. Коли мы работаем в рамках областного закона, то МИПы должен полностью проводить субъект. Коли еще и отвечает за все область. Поэтому, на мой взгляд, механизм нужно менять и все отдавать в одни руки — на уровень субъекта.
Мазур: А земля, все-таки, выделяется под МИПы? Что получает организатор МИПа?
Поляков: Что касается жилищного строительства, то основные МИПы двух видов. Первое — МИПы, которые работают по обманутым дольщикам. Это когда организация берет на себя обязательства по достройке какого-то объекта с обманутыми дольщиками. А за это либо мэрия, либо область (смотря, чья земля) выделяет землю под жилищное строительство. Если эта земля находится на территории Новосибирска, то соответственно, конкурс проводит муниципалитет, а утверждает уже областное правительство. Если МИП проводится в рамках РЗТ (развитие застроенных территорий), то застройщику выделяется земля, а он за это предоставляет какое-то количество квартир для людей, которые стоят в очереди на расселение ветхого и аварийного жилья. Вот такие два основных механизма.
Мездриков: У меня такой вопрос. Какой опыт расселения вы бы посчитали наиболее удачным? Допустим, у меня вся семья отца (дядя, тетя, бабушка) жили на Расточке. И там улицу Бурденко практически всю расселили. Есть опыт в центре, где у нас офис Тайги.инфо. Сейчас там расселяются дома 1930-х годов. Понятно, что это «золотая» земля и там совершенно другие истории. Можете описать с вашей точки зрения, есть примеры, когда городская среда изменилась и все удачно прошло?
Поляков: Неправильно было бы не похвалить свою компанию. Возьмем Карьер Мочище, который сейчас называется микрорайоном Стрижи. Он больше чем наполовину состоял из бараков. Один из стоп-факторов, почему туда не заходили другие застройщики — никто не представлял, что в этом месте можно будет когда-то комфортно проживать. Под первую площадку мы снесли бывшую производственную базу, которая морально и физически устарела. На ее территории построили жилой комплекс «Светлая роща 1», это было в 2011 году. А уже в 2012 оду мы приступили к расселению площадки, на которой стояло 12 бараков. В среднем там было по 8 квартир. То есть почти 100 квартир мы за два года переселили и теперь на этом месте у нас находится красивейший комплекс, который называется «Светлая роща 2». Здесь мы очень масштабно к этому вопросу подошли.
То, что на Расточке происходит — улицу Мира, насколько я помню, не очень сильно расселили. А то, что вокруг — я считаю очень хороший опыт. Если у вас там родственники жили, то вы представляете, что там и в социальном плане творилось. Это был очень известный район во времена нашей молодости. Сейчас там вырастут совсем другие дети. У которых гораздо больше шансов стать нормальными людьми, чем у людей, которые живут в ветхом и аварийном фонде. Как бы это некрасиво не звучало.
Мазур: У вас есть опыт расселения в Мочище. Когда вы говорите, что в этих бараках живет определенный социальный контингент — заболевание туберкулезом, криминал и так далее. А если его переселить, то они сразу перестанет быть криминалом, перестанет болеть туберкулезом? Он и на новом месте будет то же самое делать. Либо найдет что-то вместо бараков. Такие люди стекаются в бараки потому, что это самое дешевое жилье. А сейчас самым дешевым жильем станет что-нибудь другое. Может, они туда стекутся и все по новой?
Поляков: По крайней мере, у людей появится шанс из этой среды вырваться. Это первое. А что касается легочных заболеваний — однозначно будет проще. Что такое аварийное ветхое жилье? Это сырость, пыль, грибки и так далее. Человек переезжает в комфортное жилье — это само по себе имеет оздоровительный эффект. Давайте так: 80% людей, которые там живут — нормальные, адекватные. У них просто нет денег и нет возможности переехать в другое жилье. А те 10−20% - они и создают этот климат, из-за которого и не хочется жить в этих домах. Поэтому, расселение — социально значимая история с точки зрения, что разрывает порочный, годами сложившийся круг. Асоциальных элементов на душу населения в этих домах гораздо больше, чем в благоустроенных домах.
Мездриков: Если представить идеальную ситуацию, что правительство и мэрия должны предпринять, чтоб эта программа заработала? Не только для вас, но и для других застройщиков?
Поляков: Во-первых, у власти должно появиться желание заниматься этим вопросом. Я приводил статистику. Почему в 2012—2013 годах был всплеск расселения? Потому, что была заинтересованность первого лица в городе. Тогда это был Владимир Филиппович Городецкий. Для него решение этой проблемы было жизненно необходимым. Я сам присутствовал не на одном заседании, видел, насколько он был погружен в проблематику. И как его подчиненные указания получали и как их исполняли. Он реально разбирался в этой проблеме.
Надо перестать заниматься «кусочничеством». Нужно уже написать конкретную глобальную программу по расселению ветхого и аварийного жилья Новосибирска. Что нужно для этого сделать? Для этого нужно первому лицу честно себе ответить, что это неприятная история. Что, оказывается, это не 1300 домов, а 2500, 3000. Но лучше горькая правда, чем сладкая ложь. Определить эти дома, посчитать количество квадратных метров, посчитать, сколько земли под этими домами, оценить эту землю. Каждая земля сколько-то стоит. Вы сами говорили, что есть «золотая», есть «менее золотая», есть «которая никому не нужна»; но каждая земля сколько-то стоит. Понять разницу (сколько надо на расселение, сколько город может получить с продажи этой земли). И дальше думать, где брать эту разницу, какие стимулы придумать для застройщиков.
Конечно, надо бюджету максимальное количество денег постараться переложить на застройщика. Многие застройщики готовы брать на себя эту нагрузку. Но им нужны определенные преференции. Мы предлагали, что часть земли можно перезонировать. Уменьшить количество парковочных мест в комплексах, которые будут там строиться, например. Надо подходить к каждому проекту отдельно. Когда всё подсчитаем, надо выходить на федеральный уровень и говорить: «Ребята, мы одни не справляемся! Потому, что денег надо — десятки и десятки миллиардов. Но у нас есть программа и мы готовы по ней двигаться». Как у нас сейчас модно говорить, «степ-бай-степ». Сегодня в Москве принимают только программные решения.
Что мы еще должны понимать? То, что расселяя ветхое жилье, мы увеличим плотность населения на конкретном земельном участке. У нас тут же появляется нужда в социальных объектах: медицинских, школьного и дошкольного образования. Надо считать, насколько транспортная инфраструктура справится с увеличением плотности населения. Это серьезная и глобальная задача. Надо учитывать, в том числе и в генплане, который сегодня пытаются протолкнуть (я не зря упоминаю именно это слово — «протолкнуть»). Он сырой, там много чего не учтено, и вопросы расселения ветхого и аварийного жилья в частности.
Еще один момент, который меня беспокоит — до сегодняшнего момента мэрия ничего не делала с точки зрения расселения ветхого и аварийного жилья просто потому, что «ничего не делала». А сейчас они будут ничего не делать потому что «кризис». Не зря же в «Собачьем сердце» профессор Преображенский сказал, что «кризис — в головах». Снимать калоши, мимо унитаза не ходить — и не будет кризиса. А сейчас все на этот кризис будет списываться.
Я уже говорил, что мэрия бездействует по расселению ветхого и аварийного жилья. Просто транслирую то, что показывают цифры: мы видим, сколько сейчас расселяется. В последнее время они еще начали очень активно мешать расселению ветхого и аварийного жилья. Один конкурс по МИП в этом году прошел. Именно МИП в рамках расселения ветхого аварийного жилья. Потом он был признан мэрией несостоявшимся. Застройщик, который в нем участвовал, написал заявление в ФАС. ФАС мэрии сказала, что конкурс законный, объявите, пожалуйста, победителя. И мэрия ничего лучше не нашла, как подать на ФАС в суд, чтобы признать этот конкурс незаконным.
На сегодня уже порядка 40 квартир получили бы люди, которые проживают в ветхом аварийном жилье. Суд был назначен на 16 апреля. Сейчас все суды закрыты. И эти люди еще минимум год проживут в условиях нечеловеческих. И у меня есть такое желание — когда это все закончится, я соберу этих людей, которые стоят в очереди, и приду с ними в приемную к [мэру Анатолию] Локтю спросить: «Почему мы вместе с этими людьми год прожили в этих условиях? Анатолий Евгеньевич, ответьте, пожалуйста». Я это обязательно сделаю, как только позволит санитарная обстановка.