Ваган Авакян: На Гусинобродской барахолке могут появиться «обманутые дольщики»

21 Июл 2014, 05:02

Гендиректор «Норд сити молл» Ваган Авакян в интервью агентству «Центр деловой жизни» рассказал о возможных решениях проблем Гусинобродской барахолки в Новосибирске, позиции Минобороны по своему проекту в Пашино, рынке на месте ПАТП-8, а также о поддержке федеральных властей и Тельмане Исмаилове.

Компания «Норд сити молл» намерена построить в ближайшие два года торгово-логистический комплекс строительной площадью около 160 тыс. квадратных метров на части предоставленного компании земельного участка площадью 49,1 га возле пересечения Северного объезда и Пашинского шоссе. По оценке инициаторов проекта, реализуемый комплекс должен с избытком удовлетворить существующий в области спрос в данном сегменте.

В начале июля мэрия Новосибирска продала с аукциона территорию бывшего ПАТП-8 возле Гусинобродского шоссе. Победивший на торгах предприниматель Дмитрий Башмаков заявил о желании построить здесь к середине 2015 года первую очередь торгового центра площадью 50-60 тыс. квадратных метров, которая вместит 3000 торговых мест, а следом вторую очередь примерно такого же объёма. Гендиректор «Норд сити молл» комментирует для «ЦДЖ» наметившуюся конкуренцию двух проектов. Тайга.инфо перепечатывает интервью Авакяна без купюр.

— Уже объявлен план по строительству на месте ПАТП-8 нового торгового центра, и звучат оценки, что этот проект решит проблему Гусинобродской барахолки: арендаторы просто переедут туда с соседних рынков. Как вы оцениваете такой сценарий?

— Убеждён, что проблема Гусинобродских рынков нуждается в системном, комплексном и тщательно продуманном решении, учитывающем интересы всех, чей заработок связан с работой на этих предприятиях. А это десятки тысяч людей — арендаторы, их сотрудники, обслуживающий персонал. С коммерческой точки зрения, этот бизнес, прежде всего с точки зрения самих арендаторов и их клиентов — покупателей, интересен исключительно как единый комплекс, когда оптовая и розничная торговля широким ассортиментом товаров сконцентрирована на одной территории, куда удобно приезжать предпринимателям со всей Сибири и из соседних стран. Локальные проекты, раздёргивающие этот комплекс на части, проблемы не решат.

Если бы можно было построить комплексную цивилизованную альтернативу где-то в районе Гусинобродского шоссе, мы бы первые этим занялись. Но это невозможно, это противоречит логике развития города. Скоро в этом районе московская компания «СУ-155» начнёт строительство крупного жилого комплекса. Необходимо убирать оттуда весь грузовой транзит, иначе будет транспортный коллапс. Весь опыт не только европейских, но и российских крупных городов свидетельствует о том, что подобные комплексы не могут располагаться в черте города, а исключительно на его периферии, как правило — вдоль объездных магистралей.

Комплексная цивилизованная альтернатива барахолке в районе Гусинобродского шоссе невозможна, это противоречит логике развития города

 На территории ПАТП с учётом её стоимости было бы логично построить жильё эконом-класса. Нам говорят, что участок площадью 7,6 га был выкуплен за 480 млн. для строительства оптово-розничного центра на 3000 торговых мест (хотя победителям торгов еще предстоит внести эти средства в казну). Это было бы адекватной ценой за участок под строительство бутикового ТРЦ где-нибудь вблизи центра города. Но на Гусинобродском шоссе совсем другое позиционирование.

Давайте посчитаем вместе, как могут распорядиться участком новые владельцы? Возьмём из расчета заявленной первой очереди, на 3000 мест. По нормативу, на каждые 100 торговых мест должно быть не менее 50 парковочных мест. Парковку придётся организовывать непосредственно на территории, больше там негде. И она будет наземной, потому что подземная — это очень дорого. В нашем проекте мы закладываем 52 машиноместа на 100 торговых мест, возьмём и здесь столько же. Итого получаем — 1,95 га понадобится только на «легковую» парковку. Ещё плюс стоянки для автобусов и грузового транспорта, и парковочное пространство увеличивается уже до 2,34 га. С учётом необходимых въездов, проездов и выездов при самом гениальном планировании «под асфальт» уйдёт не менее 4,68 га. Под застройку останется всего 2,9 га. По здравому смыслу, каждое торговое место должно быть не меньше 15 квадратных метров. При варианте «суперэконом» на этаже поместятся 1080 торговых мест, плюс ещё 45% площади займут проходы. С учётом зоны общественного питания, административных помещений, инфраструктуры и — самое главное — складов получится, что торговый комплекс на 3000 мест должен занять 6,5 этажей. Но вы знаете, что даже в бутиковых ТРЦ люди поднимаются выше второго этажа неохотно, чаще всего, как правило, для посещения располагаемой на верхних этажах развлекательной зоны — фудкортов, кинотеатров, игровых залов. Излишне говорить о том, как авторы подобного проекта представляют себе перемещение посетителей и оптовых потоков товаров по такому комплексу. Как альтернатива рынку, многоэтажный формат совершенно не годится. Ну, и понятно, что на вторую очередь места на участке уже не остаётся вообще.

— Повлияет ли эта наметившаяся конкуренция на планы по строительству торгово-логистического центра «Норд сити молл»?

— Ни в коем случае. Наш проект действительно станет комплексной альтернативой Гусинобродским рынкам, потому что тысячи торговых мест смогут разместиться рядом, на одном уровне, но под одной крышей и в цивилизованных условиях. Причём размер арендной платы запланирован на уровне существующего сегодня, без всяких «посадочных» и прочих необоснованных поборов. Наши конкурентные преимущества заложены еще на стадии разработки концепции проекта. Нами тщательно продумана логистика и для грузового, и для пассажирского транспорта, вплоть до организованной доставки работников. В состав каждого торгового места входит склад кратковременного хранения. В составе комплекса предусмотрены также склады длительного хранения, общежитие гостиничного типа, помещения для банков, медицинский пункт, помещения для отдыха персонала, душевые для работников эксплуатирующей организации, кафе и рестораны, зоны отдыха, комфортные для розничных покупателей и многое другое.

Политика нашей компании базируется на приоритете интересов клиента — будущих арендаторов, а также интересов клиентов наших клиентов — оптовых и розничных покупателей. И мы ясно понимаем, что успех нашего проекта, его устойчивость в долгосрочной перспективе будут зависеть исключительно от того, насколько все пользователи комплекса — по всей цепочке участников его жизнедеятельности — будут чувствовать себя комфортно, безопасно и успешно в создаваемой нами среде. Людей можно привлекать только выгодой, иначе они будут искать другие альтернативы.

Началась активная «обработка» арендаторов вещевых рынков по поводу оплаты на следующий год: их убеждают, что всё останется, как прежде

 Но я очень сомневаюсь, что проект строительства торгового центра на территории ПАТП воплотится в жизнь в заявленных параметрах. Не удивлюсь даже, если у победителей тендера в какой-то момент пропадёт желание выкупать и застраивать участок, потому что цифры упрямо говорят не в пользу проекта: предложенная вниманию почтенной публики замечательная гармония как-то не выдерживает проверку алгеброй. Очень важно при этом избежать эффекта «обманутых дольщиков».

По нашим сведениям, уже сейчас началась активная «обработка» арендаторов вещевых рынков с тем, чтобы они поспешили с заключением договоров аренды и внесением предоплаты на будущее, за следующий год. Их убеждают в том, что всё останется, как прежде, что не нужно будет никуда переезжать с Гусинобродского шоссе. Необходимо, чтобы люди ясно понимали всю совокупность рисков и последствий, связанных с подобными «инвестициями». Просто некоторые недобросовестные операторы пытаются сейчас воспользоваться моментом, создать ложную определённость. В то же время, врио губернатора [Владимир Городецкий] чётко сказал, что в нынешнем виде барахолка будет ликвидирована. А у возможности появления реальной альтернативы там же, на Гусинке, нет реальных предпосылок.

— У вас по плану в следующем году запуск первой очереди на 1000 торговых мест, это существенно меньше, чем требуется для переезда барахолки. А если все желающие не поместятся? Вам предоплату за «бронь» не предлагают?

— Думаю, если бы мы начали приём заявок сейчас, то заключили бы уже несколько сотен предварительных договоров. Арендаторы с рынков выходят на нас постоянно, интерес к проекту очень большой. Однако политика нашей компании исключает прием от будущих арендаторов каких-либо средств, необеспеченных твердыми гарантиями исполнения нами своих обязательств перед ними. Мы в полной мере осознаем свою ответственность за ввод объекта в заявленные нами сроки, и приступим к формализации отношений с будущими арендаторами только тогда, когда не только для нас, но и для общественности станет очевидным, что мы в состоянии эти сроки выдержать. Думаю, что произойдет это еще до конца текущего года.

— Сроки ввода могут измениться?

— Конечно, хотелось бы начать работы на площадке до конца лета, но пока ещё на уровне Министерства обороны РФ идут согласования по поводу возможности строительства на землях возле расквартированной в Пашино ракетной части. Не исключаю, что они могут занять еще некоторое время, и мы приступим к строительству, например, в октябре-ноябре. Компания давно завершила разработку концепции планируемого комплекса и сейчас мы находимся в достаточно продвинутой стадии его проектирования.

Параллельно мы активно прорабатываем все возможности по ускорению работ, по использованию быстровозводимых конструкций с учётом местных климатических особенностей. Это приведёт к существенному удорожанию проекта, но мы готовы, потому что стремимся успеть запустить первую очередь летом следующего года. А точный срок запуска станет ясен тогда, когда мы всё-таки выйдем на площадку.

— Возможна ли реконструкция существующих помещений ПАТП-8 под торговые площади?

— Реконструировать старое здание всегда дороже и дольше, чем снести и построить новое с нуля. Могу привести пример из нашей новосибирской практики. Когда я руководил компанией «КомСтрин-Регион», мы выиграли тендер на реконструкцию ТРЦ «Малинка» на улице Дуси Ковальчук. Владелец здания — управляющая компания Сбербанка — надеялся ускорить начало процесса возврата инвестиций, выбрав путь именно реконструкции здания под свои требования, вместо того, чтобы построить новое. Заказчики хотели уложиться в 145 млн. рублей. Мы сразу говорили, что надо планировать в два раза больше. А по факту бюджет превысил 600 млн. рублей. Это абсолютно прозрачные сметы, не было ни простоев, ни завышений расходов. Заказчик остался удовлетворён нашей работой, но опыт получился впечатляющий. А помещения ПАТП — видеть надо, в каком они состоянии. Только под снос.

— В прошлом году появились слухи, что новосибирской барахолкой интересуется бывший владелец Черкизовского рынка Тельман Исмаилов. Потом стали говорить, что вот «Норд сити молл» как раз и связан с бывшим Черкизоном...

— Исмаилов не имеет никакого отношения к нашему проекту, и с Черкизовским рынком мы никак не связаны. Расскажут и не такое! Будто бы я связан и с армянскими ворами в законе, и с чеченскими боевиками, и с ЦРУ! Работая с 1991 по 1995 годы советником по национальной безопасности президента Армении, я занимался широким кругом вопросов, и мне ещё с тех времён разные «шлейфы» приписывают, так что сплетни — дело привычное. А факт в том, что для реализации проекта создана новосибирская компания «Норд сити молл». В эту компанию со мной в полном составе перешла вся новосибирская команда нашей бывшей компании «КомСтрин-регион».

— Если ещё развить тему слухов, то говорят, будто ваш проект пользуется некой особой поддержкой на федеральном уровне.

— Наверное, правильней было бы сказать, что проблема барахолки в том виде, как она сложилась, находится в поле зрения контролирующих федеральных структур. Закон о рынках, обязывающий перевести всю торговлю в стационарные помещения, носит федеральный характер. Федеральные структуры курировали процесс создания альтернативных крупных торговых центров в Москве, Казани, Уфе, других городах. Было бы странно, если бы в третьем по величине городе России этот вопрос остался без контроля. Тем более, если учесть все предыстории криминального характера и нынешнюю социальную остроту проблемы.

Можно предположить, что федеральные структуры будут оценивать эффективность местных властей в том числе и по способности решить проблему барахолки таким образом, чтобы торговый оборот и рабочие места сохранились, но перешли в цивилизованную форму. Между тем, Новосибирск сегодня остается единственным из 12 российских городов-миллионников, где до сих пор не предпринято практических, реалистичных шагов для исполнения известного федерального закона ФЗ-271 от 11 ноября 2006 года.

— Ваш проект поддерживал бывший губернатор Василий Юрченко, и было мнение, что после его отставки идея в жизнь уже не воплотится.

— Жизнь сама развеяла этот миф: власть в области и городе сменилась, а реализация нашего проекта идёт своим чередом. Людям свойственно подозревать любой успешный бизнес в аффилированности с властью, мы с этим сталкивались во всех регионах, где строили. Мы не нуждаемся в преференциях и не ищем их. Мы искренне считаем, что реализуемый нами проект отвечает интересам области и ее жителей, и готовы выслушать любых оппонентов, любую добросовестную критику наших планов и намерений.

— Как вы относитесь к массовым протестам жителей Пашино, высказавшимся против соседства с новой барахолкой?

— Я бы сам не хотел иметь ничего общего с барахолкой! Мы ведь не барахолку перевозим. Мы создаём возможность для перевода новосибирской оптово-розничной торговли на новый цивилизованный уровень. Думаю, протесты пашинцев были из-за недостатка информации, в первую очередь, о новых возможностях, которые у них откроются после запуска современного, крупного торгово-логистического центра. Уверен, что мы сможем добиться массовой поддержки нашего проекта, когда раскроем все подробности. Но, думаю, будет правильней это сделать после того, как в Минобороны окончательно решится вопрос по земле.

Резюме «ЦДЖ»: Размер «посадочных» на барахолке и сегодня исчисляется сотнями тысяч рублей за контейнер. Сейчас, когда будущее рынка на распутье, предпринимателям крайне важно трезво и объективно оценить существующие альтернативные варианты переезда вещевых рынков, чтобы, внеся «вступительные взносы» в новые проекты без обеспеченных гарантий, не оказаться в сложном, иногда безвыходном положении «обманутых дольщиков».

«Центр деловой жизни», 18 июля