Мэрия Новосибирска насчитала 47 долгостроев
Замначальника департамента строительства мэрии Новосибирска Роман Теленчинов рассказал в эфире программы «Вечерний разговор с Артемом Роговским» о том, что делается для решения проблемы долгостроев и как не стать обманутым дольщиком. Тайга.инфо приводит расшифровку радиопрограммы.
Артем Роговский: 2018 год идёт к своему завершению. Что удалось сделать по части завершения так называемых долгостроев, проблемных объектов. В Новосибирске по-прежнему они есть. Вопрос решается, но как это было в этом году?
Роман Теленчинов: Начну с общего. Напомню, что у нас за последние годы 73 проблемных объекта уже введены городом в эксплуатацию. Показатель очень хороший, большой. Начинали мы с 32 проблемных объектов. К сожалению, прибавилось к нам ещё 17 домов в список проблемных. Теперь уже список состоит из 49 объектов.
В начале этого года мы ставили себе план ввести в эксплуатацию шесть объектов. Бьёмся сейчас за каждый дом, работаем и с ЖСК, и со строительными организациями. Думаю, что к концу года эти показатели, которые мы ставили перед собой, будут выполнены.
С остальными объектами вопрос, конечно, уже более детальный. По каждому объекту работа ведётся с министерством строительства. Основные вопросы, которые мы сейчас закрываем очень хорошо — это масштабные инвестиционные проекты, которые мы активно развиваем в этом году. Если смотреть предыдущее время, сколько мы выделили субсидий по 108 закону, денежная составляющая была около 1,5 млрд рублей, то только за этот год мы масштабных организационных проектов провели примерно на 1 млрд 300 млн рублей.
Это на самом деле очень большая сумма. Это, конечно, не значит, что все дольщики, которые у нас есть сейчас, получат либо денежную составляющую на достройку дома, либо квадратные метры. Но это значит, что работа ведётся и ведётся хорошими темпами. То есть 49 объектов, по каждому есть дорожные карты, есть механизм, как их надо достраивать. Основной, конечно, вопрос — это денежные ресурсы.
Артем Роговский: Самые главные вопросы? Денежный и земельный?
Роман Теленчинов: Денежный и земельный, потому что напрямую финансировать из бюджета завершение проблем домов у нас запрещено по закону. Соответственно, мы нашли механизм — это финансирование через земельный ресурс, через масштабные инвестиционные проекты.
Механизм очень сложный, очень долгий, потому что от момента, как к нам обращается инициатор масштабного инвестиционного проекта, так называемый застройщик или инвестор с заявлением о том, что он готов профинансировать какую-то стройку, до момента, как мы заключаем договор, начинает финансирование, проходит зачастую от полугода до года. Работа ведётся, она сложная, но, тем не менее, она есть.
Артем Роговский: А всё-таки, что чаще происходит, когда какой-нибудь застройщик приходит и говорит «я хочу достроить этот объект». Или чаще департамент строительства и архитектуры мэрии Новосибирска приходит к застройщику и говорит: «дострой это — получишь это»?
Роман Теленчинов: У нас с 2015 года введён мораторий на реализацию земельных участков под жилищное строительство. За исключением случаев, когда мы не можем земельные участки отыгрывать в масштабных инвестиционных проектах. То есть это земельные участки, на которых нельзя построить 10 000 кв. м., либо больше, и земельные участки, которые застройщики не оценивают в сумму около 30 млн рублей. Если площадь земельного участка небольшая и там грубо ставится 8000, соответственно, это можно отыграть в конкурсе. Эти конкурсы проходят у нас разово, но участвовать в них, к сожалению, мы пока не можем.
Каждый земельный участок мы встречаемся с застройщиками, ведём с ними диалог о том, что готов масштабный инвестиционный проект, можем предложить им хорошие условия. Приходится договариваться с застройщиками. Фактически стоимость земельного участка выше рыночной. В основном все застройщики, которые у нас участвуют в масштабных инвестиционных проектах, — это крупные застройщики города. Они понимающе к этому относятся и идут навстречу, чтобы не только получить земельный участок, но и поучаствовать в социальных вопросах — это решение проблемы обманутых дольщиков.
Артем Роговский: Роман Александрович, вы сказали, шесть объектов в этом году готовятся к сдаче из числа проблемных объектов. Может, пробежимся по ним — какие?
Роман Теленчинов: Это «Ленинградская — Инская», где мы уже провели масштабный инвестиционный конкурс, не масштабный инвестиционный проект. Мы пошли по другой программе — развития застроенных территорий. Застройщик «Союз — Инвест», клеймо у него стоит «барнаульский застройщик», но фактически регистрация у него сейчас в Новосибирской области. Соответственно, налоги платит здесь. Можно сказать, что уже новосибирский застройщик. Там дольщики получили денежную компенсацию, и проблема была решена.
Кроме этого, по Связистов, 13/2 тот же самый застройщик, сейчас уже на этапе завершения подписание договора. И финансирование в этом году он обещал провести. Соответственно, тоже будет решён вопрос уже в ближайшее время.
Артем Роговский: То есть он будет достраивать Связистов, 13/2?
Роман Теленчинов: Он перечислит в ЖСК деньги, ЖСК на эти деньги планируют выкупить у него же квартиры. Цена квартир, конечно, намного выше. Но он им будет снижать стоимость с учётом доплаты по 7000 рублей с квадратного метра. То есть для людей выгодно приобрести квартиру уже в строящемся на сегодняшний день объекте. Тем более квартиры для ЖСК уже переданы. Кто-то выбирает с отделкой под ключ, кто-то выбирает побольше квартиру, потому что на момент, когда они покупали жильё, им нужна была однокомнатная, студия, либо ещё что-то.
Семья уже разрослась, им нужны двух-, трёхкомнатные квартиры, на это тоже застройщик идёт. Те квадратные метры, которые у них были, он засчитывает в ту часть, а если чуть больше, или другая квартира, то он уже идёт по коммерческой стоимости. У нас по такой же схеме прошло по улице Бориса Богаткова, 165 с этим же застройщиком. Я думаю, что в конце года мы уже будем отдавать ключи жителям. То есть не только этим дольщикам, но и тем, кто купил там отдельно квартиру.
Артем Роговский: А 13/1 — соседний дом?
Роман Теленчинов: По нему ситуация намного сложнее, дефицит очень большой.
Артем Роговский: Да, там дефицит был больше. Много украдено было Зурковым!
Роман Теленчинов: Да, 357 млн рублей там дефицит средств. Это с учётом того, что жители дополнительно должны были собрать по 7000 рублей с квадратного метра. Мы сейчас приняли решение, что будем проводить несколько масштабных инвестиционных проектов, по частям будем выкупать у людей доли, по 10−20−30−40 человек, может быть. И когда хотя бы поправим экономику объекта, тогда уже можно будет говорить о нормальном масштабном проекте, где можно будет достроить дом.
Артем Роговский: Да, извините, что сбил вас с тех объектов, которые готовятся к сдаче.
Роман Теленчинов: Ельцовская, 6 — ещё один объект в этом году. Вертковская, 5/3 — наконец-то введён объект до конца в эксплуатацию, ждали долго. Рассчитываем в это году ввести ещё один — Родниковую, 24/2, там небольшой объект, но тем не менее.
Артем Роговский: Это у нас?
Роман Теленчинов: Это у нас был застройщик НСТ. До НСТ там был «Союз — Полимер строй» насколько я помню. И рассчитываем ввести Беловежскую, 16 — строительный адрес. Это у нас застройщик СМУ—3, насколько я помню. Там ситуация, конечно, сложная. Сейчас работаем. Физика готова, но у нас самое основное — не только физика, но и благоустройство, потому что проблемный дом. После года в эксплуатации уже начинаются у города проблемы.
Как дальше эксплуатировать, если люди там ввели объект, уже фактически всё должно соответствовать нормам. Если, например, благоустройство в зимний период времени на обычных домах можно принимать под гарантию, то на проблемных домах под гарантию нужно принимать с опасением. Поэтому в данной ситуации мы как раз принимаем решение. Это будет либо в этом году, либо мы перенесём уже на более тёплый период, чтобы сделать благоустройство за счёт получения субсидий из городского и областного бюджетов.
Звонок: Добрый вечер, хотелось бы узнать ваше мнение по поводу перспективы достройки, дальнейшей судьбы двух многоэтажных домов в Новомарусино. Сдача домов планировалась в 2016 году. Два дома, один из них на уровне свай.
Роман Теленчинов: Застройщик «Доступное жильё». К сожалению, в эту ситуацию попал и муниципалитет, мы тоже приобрели там квартиры по договорам долевого участия и фактически, как ни смешно, но тоже являемся обманутыми дольщиками.
Артем Роговский: Мэрия Новосибирска имеется в виду?
Роман Теленчинов: Да, мэрия Новосибирска. Вопрос решали очень долго, там есть много вопросов помимо того, как достроить. Там есть ещё замечания ГОСТа надзора по качеству работ. В настоящий момент застройщик «ДЖН» отчитался в минстрое и показал копию документов о том, что у него выделен кредит. Мы оригиналов документов не видели и, к сожалению, подтвердить это не можем.
Если эта ситуация подтверждается, то фактически пойдут финансовые потоки. Объект высокой степени готовности, в который будут внесены изменения. Во-первых, в проектной документации изменены определённые вещи по фасадам и замечаниям ГОСТа надзора, по усилению внутренних конструкций сводные швы необходимо сделать, ну и так, по мелочи. И по 13 объекту надеюсь, что при наличии финансирования, работы пойдут, как запланировано, то есть по технологии производства.
Звонок: Здравствуйте, меня зовут Юрий. Хотел бы узнать по Связистов 10, долгострой, дом кирпичный. Застройщик «Авантаж».
Роман Теленчинов: Там сейчас идёт процедура банкротства. У нас механизм достройки домов всегда один. То есть мы можем подключиться в решение проблемы обманутых дольщиков в основном только при банкротстве застройщика. Застройщик банкротится, создаётся ЖСК, дальше делается оценка необходимых работ, смета составляется, мы её проверяем в УКСе города Новосибирска, чтобы финансы совпадали. После этого мы принимаем решение, каким образом будем достраивать дом.
Либо требуется масштабный инвестиционный проект — это первое, либо достаточно своих собственных ресурсов, может быть. Там есть свободные площади и так далее, и тогда мы можем рассматривать варианты достройки домов при помощи строительных организаций, которые могут взять эти объекты на достройку. У нас такие примеры есть с крупными застройщиками города, когда они берут на достройку дома. Это и группа компаний «Стрижи», и «Союз — Инвест», а также компания «Энергомонтаж».
Плюс есть вариант, когда достаточно профинансировать субсидирование. Это благоустройство, лифты, подключение объектов из городского и областного бюджетов. Вариантов много, но они все могут работать после оценки банкротства, передачи объектов ЖСК и составления смет, полноценных и нормальных, из которых будет понятно, сколько это будет стоить при завершении и проверке нашим подразделением. По другому мы не работаем.
Звонок: Когда закончится наше строительство? Мы обманутые дольщики по адресу Немировича — Данченко, 16\2. Уже восемь лет мы ждём и не можем никак дождаться, стройка стоит. До каких пор будет стоять эта стройка? Когда мы получим свои квартиры?
Артем Роговский: Ещё один неэффективный менеджер Рашид Шевцов, автор, по-моему, пяти долгостроев в Новосибирске. Страна должна знать своих героев.
Роман Теленчинов: К сожалению, больше пяти. Только на этой территории три дома, плюс Авиастроителей, плюс Учительская, 9, насколько я помню. То есть домов, наверное, 6 или 7.
Артем Роговский: Богаткова, 201/3, три дома на Немировича, Авиастроителей. В общем, шесть домов. Рашид Шевцов — запомните это имя.
Роман Теленчинов: Сейчас это «Трест-43». Мы встречались с председателем. Основной вопрос, который мы задаём — это сбор дополнительных средств, который обязателен для всех территорий, то есть по 7000 рублей с квадратного метра необходимо для участия мэрии Новосибирска с субсидиями, участия самого объекта в масштабном инвестиционном проекте.
Территория под масштабный инвестиционный проект для него определена, есть подрядчик, который там выполнял работы, представил смету по затратам. Мы сейчас анализируем эти затраты, но информации по сбору дополнительных средств с дольщиков по этому объекту нет. Дефицит средств в настоящий момент, чтобы завершить работы, составляет порядка 40 млн рублей, это не так уж и много. Тем более, что мы готовы поучаствовать в субсидировании лифтов, благоустройстве этой территории, и фактически там есть ещё и третий дом, который можно считать в прибыль застройщику, который будет завершать строительство. Потому что там немного реализации по квартирам, если посмотреть в общем.
Самое основное, что нужно для того, чтобы полностью завершить всё это — банкротство ООО «Трест 43». После этого имущество передаётся в ЖСК.
Артем Роговский: Там, получается, «Трест 43», достраивал за Шевцовым. После этого он тоже приказал долго жить?
Роман Теленчинов: Ну — как приказал? Он достраивал. Механизмы мы определили, что сбор дополнительных средств должен быть. И фактически он достраивал на свои, но он достраивал.
Первый дом он достроил, за первый достроенный дом он ничего не получил, во второй дом он вложил часть своих денег. И мы говорим о том, что человек не может за свои деньги полностью достраивать объект, не участвуя ни в чём другом. То есть у него нет квартир, ему никто ничего ещё не отписал.
Поэтому необходимо проводить масштабный инвестиционный проект. И территория уже есть, и участники есть. Там конкурсная процедура, не факт, что они выиграют, но для нас выгодно даже, если цена земли подорожает. Для города выгодно профинансировать не одну стройку, а две стройки, к примеру. Это же нормально. Поэтому работаем над этим вопросом, но без банкротства никаких процедур дальше не сможем провести.
Артем Роговский: Но здесь нельзя, наверное, не затронуть судьбу тех проблемных объектов господина Шевцова, о которых мы уже говорили. Учительскую 9 в этом году, по всей видимости, не успеваем сдать.
Роман Теленчинов: Во-первых, надо констатировать, что проблема проведения конкурса решена, сейчас идёт финансирование. Финансирование идёт поэтапно. Ежемесячно застройщик, который выиграл конкурс в масштабном инвестиционном проекте, финансирует в стройку.
Я напомню, что у нас с 1 июля внеслись изменения в закон. Сейчас есть определённые трудности с привлечением денежных средств и направлением их на другие стройки. Из-за этих изменений у застройщика появились вопросы финансирования не сразу всей суммы, а частями до определённого периода времени.
Но я считаю, что если мы с вами конкурс провели, деньги начинают идти. Не получилось в этом году — в следующем году этот объект благоустройством будет достроен до середины года. Я думаю, что этот вопрос уже решённый. Только фактически нет завершения работ, то есть документов о том, что он введён в эксплуатацию. Но работы там ведутся, там хороший подрядчик, известный в городе — «Союз военных строителей». Он завершит работы.
Звонок: Здравствуйте, меня зовут Марина. Я интересуюсь домом по Вилюйской, 5. Мы являемся обманутыми дольщиками застройщика «ПТК-30». И мне бы хотелось услышать, будет ли этот дом достроен и когда. Мы уже на протяжении двух лет снимаем квартиру, у нас нет другого жилья. Квартиру купили по ипотеке.
Роман Теленчинов: Спасибо за вопрос. У нас там сложная ситуация с «ПТК-30». Во-первых, сейчас идёт процедура банкротства этого застройщика. У нас несколько территорий: это «Авангард-строй», по Вилюйской — «ПТК-30», по Дуси Ковальчук и в Ленинском районе — Волховская. Ситуации по всем площадкам разные, где-то уже банкротство идёт, где-то ещё не начиналось. Там разные стадии.
По этой площадке банкротство идёт, там две проблемы. Первая проблема — это те люди, которые официально купили квартиры, по договорам долевого участия взяли ипотеку. У них при банкротстве будет передача, создана ЖСК. И они фактически каким-то образом защищены в кавычках. Потому что всё равно необходимо будет понимать проблему — сколько необходимо средств, подсчитывать смету. И это мы сможем понять только в следующем году, приступить к решению этого вопроса. Есть вторая проблема — к сожалению, часть людей, которые купили квартиры, они купили их не по закону 214-ФЗ с оформлением договоров в Росреестре, а по предварительным договорам.
Артем Роговский: Это что значит?
Роман Теленчинов: Это значит, что у них предварительный договор, в котором сказано, что они отдают деньги, но фактически не получают ничего, а только получают обязательство застройщика в будущем передать эту квартиру каким-то образом. Но, к сожалению, у застройщика что-то пошло не так, квартиры оказались в залоге у банка, и, соответственно, люди, которые за квартиру передали деньги, не имеют никаких прав на эту квартиру. Большинство людей уже сделали ремонты в этих квартирах, они даже живут в этих квартирах.
Артем Роговский: На пединституте, Вилюйская?
Роман Теленчинов: Да. Фактически мы столкнулись с проблемой, которую сейчас решаем с банком «Открытие» и с банком «Траст», совместно с министерством строительства. Пытаемся каким-то образом узаконить права этих людей на эти квартиры. Потому что, фактически, они стали обманутыми, могут остаться вообще без всего.
Для того чтобы им сейчас узаконить какие-то права, им необходимо при банкротстве обратиться в суд и признать своё право на что-то. У них хотя бы предварительные договоры есть. У нас есть случаи, когда человек покупал бетоносмеситель по Тульской. Как его привязать к этой Тульской условно, когда договор цессии был другой? Поэтому механизм один.
Главное — мы должны понимать, что в любом случае сегодняшний закон говорит о том, что всё должно быть по договорам долевого участия. Тем более, что у нас сейчас при изменении закона при покупке, с 1 июля 2018 года, человек покупает квартиру и несёт деньги не застройщику, а в банк. Банк кладет деньги себе на счёт, на эскроу-счета, затем отдает деньги, и в случае не завершения строительства возвращает деньги дольщику. Это большой плюс.
Кроме того, я напомню, что у нас с 2016 года был такой механизм, и пока он существует. Это страхование ответственности застройщиков. У нас по ряду объектов, в том числе по доступному жилью — «Новомарусино», «НСК Девелопмент» — было выполнено страхование. Соответственно, если пошло банкротство застройщика, либо просрочка, то случился страховой случай.
Я думаю, в данной ситуации граждане не должны забывать — если была страховка, то вы должны потребовать от страховой компании возврат своих средств. У нас, почему-то считают, что это ненормальный механизм, «мы должны с властью побороться». Нет, мы также рассматриваем варианты по определённым случаям. Забрать свои деньги в результате страхования. С 2016 года любая квартира, которая покупалась, страховалась. Поэтому придётся нанять юриста. Будет борьба со страховой компанией, потому что я думаю, что в некоторых случаях отказывают в выдаче средств. Это в любом случае судебные процессы, но уже будет проще, потому что каким-то образом есть защита.