"Ведомости-Западная Сибирь" о рынке жилья в Новосибирске: Сталинки больше не в моде

22 Ноя 2005, 17:19

Секонд-хенд теряет популярность

Яна Янушкевич
Ведомости

22.11.2005, №219 (1500)

НОВОСИБИРСК — После прошлогоднего ажиотажа на рынке вторичного жилья воцарилось спокойствие. По оценкам опрошенных “Ведомостями” риэлторов, спрос на квартиры сократился на 10-15% , а рост цен приостановился. Исключение составляет новое жилье, спрос и цены на которое стремительно растут.

По данным мэрии Новосибирска, сейчас жилой фонд города составляет около 26 млн кв. м. Новосибирский комитет по статистике утверждает, что в 2004 г. в городе было построено около 310 000 кв. м, в этом году планируется сдать еще около полумиллиона.

По сравнению с 2004 г., когда спрос на квартиры был просто ажиотажный, сейчас произошло снижение в среднем на 10-15%, рассказывает директор по экономике агентства “Сибакадемстрой-недвижимость” Павел Смелов. Некоторое оживление наметилось в сентябре: хотя цены не изменились, но количество сделок, заключенных агентством, сравнялось с аналогичным периодом 2004 г., поясняет Смелов.

Падение спроса особенно остро ощущалось в начале года, начиная с весны спрос выровнялся и с тех пор остается стабильным, рассказывает директор агентства недвижимости “Байт” Игорь Ковалев. По его мнению, традиционного летнего провала, связанного с общим спадом деловой активности, не произошло — количество сделок летом и весной было на одном уровне. В течение года мы наблюдаем лишь небольшие колебания в 1-2%, они, как правило, связаны с праздниками, говорит Ковалев.

Наибольший спрос по-прежнему приходится на дешевое жилье, т. е. на однокомнатные квартиры в микрорайонах и жилмассивах Пашино, ОбьГЭС, Северо-Чемский, Западный и Троллейный, отмечает Ковалев. По его словам, именно эти квартиры уходят из агентства быстрее всего при цене от 25 000-30 000 руб. за 1 кв. м.

В течение года рост цен риэлторами наблюдался лишь на новостройки и строящееся жилье. Они объясняют этот факт растущей популярностью нового жилья среди потребителей, а также регулярной индексацией цен застройщиками. Стоимость же типового жилья на вторичном рынке фактически остается фиксированной с начала года. Однокомнатные квартиры одинаковой площади в районах средней удаленности от линии метро стоят от 0,9 млн руб., а в центральной части города и по линии метро — уже от 1,1-1,2 млн руб. до 1,5 млн, говорит Ковалев.

По оценке Смелова, дороже всего квартиры стоят в Центральном районе, где средняя цена составляет 34 100 руб. за 1 кв. м, а также в Железнодорожном — 33 000 руб. за 1 кв. м, самое дешевое жилье в Первомайском районе — 22 600 руб. за 1 кв. м; в целом по городу средняя цена 1 кв. м составляет 27 500 руб.

По мнению директора агентства недвижимости “Дельта” Владимира Затримайлова, количество инвестиционных сделок на вторичном рынке в этом году несколько сократилось по сравнению с 2004 г. В нынешнем году нет такого сумасшедшего роста цен, как в прошлом, рассказывает Затримайлов. “Инвестпокупки остались только на первичном рынке, где квартиры дорожают на каждой стадии строительства, — утверждает эксперт. — Большинство квартир на вторичном рынке сейчас покупается для себя. Наибольшим спросом пользуется новое жилье — более современное и комфортное. Полногабаритные квартиры (так в Новосибирске принято называть квартиры с потолками не менее 3 м. — "Ведомости") в так называемых сталинках теряют популярность”.

Если у покупателя достаточно денег, он, как правило, выбирает жилье в новом доме, хотя оно и стоит дороже, чем в соседнем здании постройки 20-летней давности, считает замдиректора агентства “Эрмитаж” Илья Маслов. По его данным, квартиры в центральной части Новосибирска в комплексе “Солярис” стоят по $1300-1500 за 1 кв. м, на Депутатской, 48, — по $2000 за 1 кв. м, а цена полногабаритных квартир застыла на средней отметке в 27 000-30 000 руб. за 1 кв. м. Есть отдельные старые дома, цена на квартиры в которых еще долго не будет снижаться. Таков, например, знаменитый “стоквартирный” на Сибревкома, квартира в 90 кв. м в котором недавно продана за $125 000, поясняет Маслов.

По его наблюдениям, некоторые полногабаритные квартиры в центре и прилегающих к центру районах постепенно дешевеют. Так происходит, к примеру, в Калининском районе: новые квартиры на ул. Богдана Хмельницкого сейчас можно купить по 29 000 руб за 1 кв. м — по этой цене два-три года назад продавались старые дома на Красном проспекте, за исключением пл. Ленина, в то время как квартиры в старых домах на пл. Калинина предлагаются по 37 000 руб. за 1 кв. м. Однако Богданка остается престижным местом и цены на новое жилье соответствуют его центральному месторасположению, т. е. 30 000-34 000 руб. за 1 кв. м, считает Ковалев.

На престижной окраине Новосибирска — в Академгородке цены на вторичном рынке с начала года выросли приблизительно на 15%, рассказывает Затримайлов. Наибольший рост пришелся на январь — март. Ковалев объясняет это тем, что именно на этот период пришлась последняя волна перепродаж квартир в новостройках. По его словам, начиная с апреля такие продажи стали единичными, поэтому цены на вторичном рынке подросли более чем на 5%.

Стоимость 1 кв. м в новых домах, говорит Затримайлов, как правило, минимум на 10-15% дороже жилья постройки 60-х гг. Если на вторичном рынке полногабаритные квартиры продаются в среднем по $1450-1600 за 1 кв. м, то примерная цена новостройки на вторичке составляет $1750-1800 за 1 кв. м, утверждает он.

Однако, по словам Затримайлова, нового жилья в Академгородке строится недостаточно, квартиры в здешних новостройках раскупаются моментально и цены на них растут, опережая остальное предложение на вторичном рынке. В начале года цены на новые квартиры выросли с 33 000-35 000 руб. до 50 000 руб. за 1 кв. м, сейчас отдельные квартиры легко уходят по цене, близкой к $2000. Так, в новом доме по одной из улиц Академгородка недавно была продана квартира площадью 160 кв. м под чистовую отделку за 8 млн руб. Еще летом абсолютно такую же квартиру можно было купить на 200 000 руб. дешевле, причем с евроремонтом. По словам Затримайлова, сейчас в этом микрорайоне нет предложений даже по $2000 за 1 кв. м. “Наш клиент уже несколько месяцев пытается купить здесь любую квартиру в новостройке и готов платить по $2000 за 1 кв. м, но безрезультатно”, — отмечает он.