"Smart Money": Доступная Сибирь. Почему никто не замечает успехов национального жилищного проекта
Квартирный вопрос не дался Дмитрию Медведеву — с этим мало кто спорит. Год начался со спада в жилищном строительстве на 5,5%: какие уж тут “доступность” и удвоение объемов строительства к 2010 г.? Заговорили уже о том, что непостроенные метры отразятся на политической карьере первого вице-премьера. Но вот Росстат утешает “преемника”: по итогам девяти месяцев обнаружен рост жилищного строительства на 12% — с начала года ввели уже 25,9 млн м2. При этом в столицах дела идут не блестяще: в Москве “рост” в 0,1%, вводы жилья в Питере упали на 13,5%.
На помощь нацпроекту пришли свежие сибирские дивизии: в Новосибирской области построили жилья в 3,1 раза больше, чем в январе-сентябре 2005 г., а в Кузбассе — в 2,4 раза. Но Медведеву не стоит закладываться на то, что губернаторы Виктор Толоконский и Аман Тулеев будут выручать его и дальше. Они не открыли секрет “рынка доступного жилья”, просто грамотно распорядились административными и бюджетными ресурсами. Ни те ни другие не бесконечны.
ЭФФЕКТ ТОЛОКОНСКОГО
“По итогам года мы рассчитываем выйти на 50 млн м2 введенного жилья”, — говорит начальник отдела сопровождения нацпроекта Минрегионразвития Андрей Чибис. Хорошие новости молодому чиновнику весьма кстати: полгода назад “чувашский Дворкович” Чибис возглавлял Экспертное управление президента Николая Федорова. В Москву он переехал на должность формально более низкую, но гораздо более перспективную.
Круглое число изначально закладывалось в нацпроект. Регионы, каждый из которых в начале года взял на себя “соцобязательства”, подписав соглашение с федеральной властью, обещают построить 47,4 млн м2, что на 8,7% больше прошлогоднего. Но поскольку большую часть домов строители по советской привычке сдают в конце года, то итоги января-сентября можно считать опережением обещанного графика.
Вот только жилье строят не там, где живет большинство избирателей. Географическая структура строительного бума поражает. Результаты Центрального (рост на 6,2%) и Северо-Западного (рост на 2%) округов ниже общероссийских. Зато в Ингушетии рост в 3,3 раза — это лидер по стране. Правда, и после такого взрыва получилось всего 17 500 м2 — три многоквартирных дома. Такое строительство погоды не сделает и на общей динамике не отразится. Настоящий чемпион — Сибирский федеральный округ, который обеспечил треть всего дополнительного ввода жилья в стране. Особенно улучшили статистику три области: Омская (654 000 м2), Кемеровская (570 400 м2) и Новосибирская (487 700 м2). Но если Омская область много строила и в 2005 г. — здесь рост на 29%, — то в Новосибирске и Кемерове случилось настоящее строительное чудо.
То, что Сибирь не самое привлекательное место для жизни, — не только стереотип, но и факт. Депопуляция здесь происходит заметно быстрее, чем в остальной России: за январь-август 2006 г. количество умерших по округу превысило количество родившихся в 1,3 раза. Доходы населения за год (август 2006 г. к августу 2005 г.) выросли на 14,6% по сравнению с 18,4% в целом по России. Почему же, несмотря на все это, доступное жилье прирастает в Сибири?
Далекоидущие геополитические планы Москвы — удержать население на пограничных с Китаем территориях — тут ни при чем. Как раз на Дальнем Востоке — спад, ввели только 91% от прошлогоднего. “Значительный разрыв в результатах может объясняться разным качеством управления строительством”, — дипломатично формулирует Чибис.
Какие же уникальные таланты внезапно проснулись в новосибирском губернаторе Толоконском, который правит областью уже шесть лет? “Губернатор поставил задачу ввести в этом году 1 млн м2”, — констатирует директор новосибирского некоммерческого фонда “Жилище” Павел Нефедов. В прошлом году в области построили 704 000 м2. Речь идет не просто об административном восторге. Даже самая малоэтажная застройка по приказу губернатора не возникнет, не говоря уже о том, что фальсифицировать строительную статистику сложно и опасно. Но есть способ лучше. “Ввод уже построенных домов может задерживаться из-за трудностей в подключении к инфраструктуре: энергосетям, водоснабжению, канализации, — поясняет Чибис. — Если губернатору все равно, такая ситуация может продолжаться годами, но, если у него есть заинтересованность, он может воздействовать на местные власти”. Заинтересованность есть, ведь, подчеркивает чиновник, “по объемам ввода жилья руководство страны будет оценивать эффективность работы региональных властей”. А Толоконский, кстати, после отмены губернаторских выборов до сих пор не получил подтверждения своих полномочий у Кремля.
Учитывая строительную сезонность, обещанный Толоконским миллион кажется даже скромным. Но прирост “из рукава” ненадежен. “75-80% строительства в области — это Новосибирск. Мэрия старается, обеспечивает результат, но это, так сказать, бумажная работа, вводятся заделы, то, что не могли ввести раньше”, — говорит замдиректора агентства недвижимости “Ново-Николаевск” Виктор Бобров. Нефедов указывает и на еще один, пусть и не такой мощный, источник пополнения жилого фонда: в Новосибирске, как и в других крупных сибирских городах, много частной индивидуальной застройки. Сейчас она активно оформляется в собственность: в этом заинтересованы и жильцы, становящиеся полноценными владельцами недвижимости, и муниципальные власти, получающие возможность обложить эту недвижимость налогом. Ну а с точки зрения статистики даже покосившийся домик на окраине Новосибирска в случае оформления его по всем правилам превращается во вновь введенное жилье.
В любом случае заделы и частный сектор не основа для устойчивого роста. “С 2003 г. Новосибирск скакнул с 350 000 м2 сначала до 500 000 м2 в год, затем до 704 000, а теперь замахнулся и на 1 млн м2. Расти такими темпами и дальше не получится: скажется нехватка участков под комплексную застройку”, — резюмирует Нефедов. Несмотря на данные за девять месяцев, он не верит, что по итогам года строительство в области вырастет в разы. Косвенно это подтверждает и областная статистика: если отвлечься от графы “ввод жилья” и посмотреть на “строительные работы”, то вместо чуда обнаруживается просто заметный рост — 24%.
Параллельно областные власти пытаются стимулировать предложение путем прямого финансирования. “В 2004 г. была принята программа поддержки молодых семей”, — рассказывает Нефедов. На этом рассчитывает заработать строительная компания “Свой дом”, блокирующий пакет которой принадлежит возглавляемому Нефедовым фонду. Дело в том, что деньги решили давать не только молодым семьям, но и застройщикам, чтобы те построили нужный объем жилья и сдали его городу по фиксированной цене. “Используется раскрученный бренд МЖК (молодежные жилищные кооперативы. — ), хотя, конечно, это другая технология: никого горбатиться на стройке не заставят”, — шутит Нефедов. Просто молодым построят дома в 3-4 этажа без лифта и “без излишеств”. Правда, деньги областной бюджет пока дает небольшие: 50 млн руб. в 2006 г., но Нефедов надеется на увеличение финансирования. В портфеле “Своего дома” заказов на 150 000 м2, и две трети из них — выполнение различных областных программ.
УГОЛЬНЫЕ СТЕНЫ
“Первичный рынок у нас в Кемерове стремительно развивается”, — рекламирует свою малую родину риелтор Елена Мищенко из агентства “Панацея”. Она особенно рекомендует обратить внимание на проект “Лесная поляна”. Так называется город-спутник Кемерова на 22 000 человек — ведь областная столица, кроме как с шахтами и дымящими трубами, больше ни с чем не ассоциируется. “Там будет зеленая зона, четыре коттеджных поселка на 3000 человек каждый и микрорайон на 10 000 человек. Дома из современных материалов”, — рекламирует недвижимость Мищенко. “Лесную поляну”, точнее, лесную поляну, на которой вырастет новое жилье, в сентябре уже показывали посетившему Кемерово Медведеву. И умно сделали: первый вице-премьер решил, что инженерную инфраструктуру будет частично финансировать федеральный бюджет.
Но главный двигатель роста на жилищном рынке — областной бюджет. Новосибирские чиновники могут только позавидовать размаху соседа. С начала года он вложил 2,2 млрд руб. как в строительство, так и в субсидии на покупку жилья. С 2003 г. доходная часть бюджета области выросла в 2 раза, до 41 млрд руб. Высокие мировые цены на уголь держатся уже несколько лет, а треть областного бюджета формируют налоги угледобывающих компаний. В такой ситуации можно себе позволить немного социализма, тем более в Кемерове, где в губернаторах — запасной кандидат от КПРФ на президентских выборах 1996 г. Аман Тулеев, а у сайта областной администрации до сих пор домен su.
“У нас более 20 категорий могут получить льготный кредит на покупку жилья”, — рассказывает заместитель директора Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области Ольга Казина. Фонд — единственный собственник областного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Не удовлетворившись федеральной ипотечной программой, в Кемерове решили давать рублевые кредиты бюджетникам под 5-6% годовых, без вступительного взноса. Среди потенциальных заемщиков есть даже священники Кемеровской епархии, а также инвалиды, одинокие матери и многочисленные государевы люди — работники судов, прокуратуры, службы исполнения наказаний. Значительная часть жилья уже покупается на льготных условиях: с начала года в области приобрели квартиры 8194 семьи, при этом было оформлено 1517 льготных кредитов. “Сейчас наш фонд полностью или частично финансирует строительство 57 многоквартирных домов”, — говорит Казина. Планируется, что в этом году в новые квартиры переедут 13 000 семей, а в следующем уже 15 000. Правда, может вмешаться конъюнктура: в этом году мировые цены на уголь упали на 30% — и сразу снизились налоговые поступления от угольщиков, с 14 млрд руб. до 12 млрд руб. Тулеев уже призвал глав добывающих районов надавить на компании, чтобы те поменьше денег выводили в офшоры. Дешевое жилье требует высоких налогов.
РАВНЕНИЕ НА ПЕРЕДОВИКОВ
Получается, что никакого сибирского чуда нет. Ипотека для льготников — это, конечно, хорошо, но все-таки главный критерий доступности квадратных метров — рыночная цена, а она и в Новосибирске, и в Кемерове пусть и не по-московски, но растет. “С начала года средняя двушка в нашем городе подорожала на 100 000-200 000 руб., теперь ее цена — 1,25-1,45 млн руб.”, — говорит риелтор одного из кемеровских агентств Елена Кондрикова. Виктор Бобров и Павел Нефедов близки в своих оценках годового роста цен в Новосибирске — 50-60%.
На федеральном уровне между тем готовы отчасти использовать опыт передовиков. “Рассматривается идея строительства жилья под эгидой государства — по фиксированным ценам, — делится планами Чибис. — Нужен продавец, который может позволить себе практически нулевую прибыль, своего рода госзастройщик, который позволит обеспечить жильем наиболее нуждающихся”. Понятно, какую проблему пытаются решить таким образом: когда на жилищный рынок небольшого города приходят бюджетные деньги в виде жилищных сертификатов для военнослужащих или субсидий молодым семьям, цена автоматически растет.
Разделение рынка на сегменты — льготный и для всех остальных — явно не системное решение, обещанное нацпроектом. Чтобы резко увеличить предложение жилья, надо просто больше строить, причем в реальности, а не путем ввода недостроев. С 1 января 2007 г. государство делает шаг к снижению административных барьеров для начала строительства. Вместо 10 ведомственных экспертиз, которые сейчас должен пройти любой застройщик, будет введена единая экспертиза — в Росстрое. “Это может значительно ускорить процесс согласования документов на новый проект: с нынешних двух с половиной лет до нескольких месяцев”, — уверен Чибис.
Но быстрое оформление разрешения на строительство — это даже меньше, чем полдела. Важен масштаб проекта: чем большая территория застраивается, тем ниже издержки — и материальные, и временные. Недостаток свободных участков под комплексную застройку — одна из главных причин торможения строительства в Москве и Санкт-Петербурге. Определить и найти такие участки невозможно, если не планировать развитие города на 20-25 лет, а генпланы большинства российских городов принимались, когда еще жилье строили по пятилеткам. Новый генплан для крупного города — это 2-3 года работы и несколько десятков миллионов рублей из городского бюджета. Дальний Восток не сможет подхватить сибирский почин: здесь строят менее 2% российского жилья и дальневосточный строительный бум окажется просто незаметен на общем фоне. В отсутствие свежих сибирских дивизий новых статистических чудес в 2007 г. ждать не стоит.
Андрей Литвинов, "Smart Money", 20 ноября 2006