«Ведомости»: Не стой под стрелой

22 Сен 2008, 04:06

Новосибирские строительные компании стали первыми жертвами нестабильности на фондовом рынке. Банки перестали выдавать им кредиты на строительство, и в ход пошли забытые бартерные схемы. Квартиры продаются ниже рыночной стоимости

Новосибирские строительные компании стали первыми жертвами нестабильности на фондовом рынке. Банки перестали выдавать им кредиты на строительство, и в ход пошли забытые бартерные схемы. Квартиры продаются ниже рыночной стоимости

Юлия Дрокова
Марьяна Берязева
Ведомости – Новосибирск

22.09.2008, №178 (2200)

По итогам августа Новосибирскстат впервые за год зафиксировал снижение объема инвестиций в основной капитал. За месяц этот показатель составил 8,66 млрд руб. (84,7% к августу 2007 г. по приведенной стоимости). Больше половины инвестиций приходится на строительство, оно в августе тоже просело. Строительных работ, по данным Новосибирскстата, в августе выполнено на 5 млрд руб. (98,9% к прошлому августу и 93,2% к июлю 2008 г.). Хотя на вводе жилья это пока не отразилось: за восемь месяцев 2008 г. в области сдано 623 300 кв. м (плюс 36% к январю — августу 2007 г.). 

В каждой шутке
Игорь Белокобыльский
директор ЗЖБИ-4 :
«У строителей можно выторговать такие дисконты, за которые в прошлом году можно было бы схлопотать по физиономии»

Однако годовые показатели будут хуже, уверены аналитики. Статистически область покажет рост ввода жилья по итогам 2008 г. на 5-10% по сравнению с прошлым годом (в 2007 г. — 1,27 млн кв. м, из них 385 100 кв. м — индивидуального жилья), но в реальности многоэтажных домов будет построено на 10-20% меньше, а «бумажный» рост будет обеспечен за счет регистрации ранее возведенных объектов, считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Цены на квартиры в Новосибирске фактически стоят с начала года: средняя цена на вторичном рынке жилья в январе составляла 59 136 руб./кв. м, в августе — 62 768 руб./кв. м, на первичном — 47 793 руб./кв. м и 48 925 руб./кв. м (данные RID Analytics). Это цены предложения, а в реальности сделки совершаются с дисконтом 5-10%, считает Дьячков. Директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров говорит, что сделки по квартирам проходят по цене в среднем на 10% ниже номинальной. Цены предложения формально не падают, но есть завуалированное снижение — массовыми стали акции строительных компаний, обещающих скидки до 7-10%, бесплатные парковочные места при покупке квартир и т. п., делится наблюдениями директор RID Analytics Елена Ермолаева.

По словам Ермолаевой, на строительный рынок вернулись пять лет не использовавшиеся бартерные схемы. С подрядчиками и поставщиками материалов застройщики рассчитываются квартирами по цене ниже рыночной, а те, чтобы быстрее получить деньги, выставляют квартиры также по низким ценам, поясняет эксперт. Президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков говорит, что компания частично рассчитывается квартирами по каждому второму подряду. Фирма рассчитывается с производителями и субподрядчиками квартирами, предлагая их дешевле рыночной стоимости на 5-10%, признается генеральный директор ПТК-30 Антон Коновалов.

Предложения о бартере поступают от большинства строительных компаний, говорит заместитель генерального директора ЗЖБИ-4 Игорь Белокобыльский. «Сегодня у строителей можно выторговать такие дисконты, за которые в прошлом году можно было бы схлопотать по физиономии», — смеется Белокобыльский. По его словам, скидка может доходить до 15-18%, но его завод «принципиально не берет квартирами».

Руководитель отдела маркетинга новосибирского филиала «Фосборн хоум» Надежда Кондратюк говорит, что за лето объем отказов по ипотеке в банках Новосибирска вырос в среднем с 25% до 30%, на этом же уровне находится объем одобренных кредитов, за которыми заказчики не приходят: когда банк выдает меньшую сумму, чем требовалось.

На рынке уже появилась новая категория жилья — «реализуемые банками залоги по дефолтным ипотечным кредитам», знает Умаров. Такие квартиры продаются на 35-40% дешевле, но на конечный рынок не попадают — их скупают агентства недвижимости, говорит он.

Строители жалуются на банки. Сейчас почти все компании заморозили проекты, оборотных средств не хватает, а банки перестали давать кредиты, говорит генеральный директор «Энергомонтажа» (почти 50 000 кв. м жилья за январь — июнь) Леонид Сидоренко. «Энергомонтажу» удалось получить кредит под 16%, при том что еще в начале года компания кредитовалась под 13-14%, сетует он. С весны спрос на квартиры упал не менее чем на 50%. В 2007 г. «Энергомонтаж» продавал в среднем по 25 квартир в день, сейчас — по пять. Возможно, деньги удастся получить под существующий твердый залог, надеется Коновалов, но не более 100 млн руб. Генеральный директор «Строймастера» Вера Коновалова четыре месяца пыталась получить кредит в Балтийском банке. Ей нужно 70 млн руб., чтобы продолжить остановленное возведение жилого комплекса на ул. Вавилова. Компания подала заявку на кредит в Сибирский банк Сбербанка, но его председатель Владимир Ворожейкин говорит, что банк временно перестал кредитовать юрлиц.

Еще один индикатор кризиса — увеличение числа выставленных на продажу земельных участков. По данным RID Analytics, во II квартале к продаже предлагалось 669 участков, кварталом и двумя ранее — 565 и 457 соответственно. Большая часть — участки спекулянтов, считает Дьячков. «Строительные компании пока почти не распродают свои земельные банки, но начнут, если за несколько месяцев кризис не рассосется», — уверен он.