Настало время архитекторов и проектировщиков

Сергей Николаев
27 Июл 2020, 12:00

Ошибки проектировщиков приводят к появлению неликвидных квартир, а рынок заставляет застройщика снижать цены

На новосибирском строительном рынке за последние 2−3 года проблем не уменьшилось, регион попал в 4-ку лидеров по числу проблемных объектов, при этом другие «лидеры» Подмосковье, Краснодарский край и Москва, строят существенно больше нашего региона. Как и по всей стране, в Новосибирске продолжают падать и спрос, и предложение. Есть проблемы с переходом на новую систему продаж, коронавирус также влияет на строительную отрасль. Но у одних застройщиков продажи идут, а у других проблемы. Немаловажную роль в этом играет качество строительства и функциональность планировок. Настало время архитекторов и проектировщиков, считает независимый аналитик Сергей Николаев.

Процесс строительства и продажи новостроек Новосибирска, да РФ в целом за последние 30 лет трансформировался из «базара» в рынок. За это время мы видели и ярко выраженный рынок продавца в 2006—2007-х, когда сметалось всё, а цены с 2004 по 2007 год выросли на 219%. И рынок покупателя, когда предложение превышало спрос в два раза, а в год Новосибирск вводил на 40% больше жилья, чем удавалось продавать. Было и «бегство» от денег в конце 2014 года, и в разное время застройщики использовали различные, не всегда рыночные механизмы, чтобы продать свои квартиры.

В 2009—2010 годах на первый план вышел «административный» ресурс, на отдельных объектах губернаторская субсидия возмещала покупателям до 35% цены квартиры. А если учесть ещё и материнский капитал, то 70%. В результате этих стимулирований доля однокомнатных квартир и студий долгое время превышала 60% в суммарном вводе жилья по городу, да и по итогам 2019-го ещё остается на уровне 51% и это без учета двухкомнатных студий.

Сегодня, когда обеспеченность жилой площадью в Новосибирске превысила 25 кв. м., а рост населения города уменьшился с 24 до 5 тысяч человек в год, конкуренция среди застройщиков будет только увеличиваться.

Если крупными блоками сделать анализ жилья, построенного за последние 15 лет, то по цене квадратного метра в сравнимых по качеству, времени и технологии строительства домах отлично видно влияние планировок.

Меньше не всегда означает дороже. Самые яркие примеры дома из квартир-студий, введённые 3−4 года назад. Квартиры на 50% куплены с использованием губернаторской субсидии, при этом в некоторых домах 50−100 квартир пока не отделаны и выставлены на продажу. Застройщик продал все квартиры, а инвесторы заморозили средства и несут коммунальные расходы

Есть много обратных примеров: в доме по адресу улица Демьяна Бедного, 57 через три года после ввода у застройщика оставалось семь самых неликвидных квартир — трехкомнатных студий большой площади. Ещё 25 таких квартир пытались продать инвесторы. При этом цена на нормальные двухкомнатные квартиры в этом же доме была на 30% выше и их в продаже было в 12 раз меньше. И дело не в застройщике, а в проекте, дом на Якушева 33 от того же застройщика с квартирами оптимальной площади был полностью продан через 3 месяца после ввода. Ошибки проектировщиков приводят к появлению неликвидных квартир, а рынок заставляет застройщика снижать цены на 20−30%. В хорошем и по качеству строительства, и по месторасположению доме по Тимирязева 73/1, на момент его сдачи в продаже оставалось 18 из 21 трехкомнатных квартир площадью 120 кв.м., а площадью 83 кв.м. только четыре квартиры. Двухкомнатные квартиры площадью 75 кв.м., стоили на 6% дешевле трехкомнатных площадью 83 кв.м. В ЖК «Грани» из 76 однокомнатных с ценой 90 тысяч за квадрат остатке была одна квартира, а из 19 трехкомнатных чрезмерной площади с ценой 75 тысяч за квадрат непроданными оставались 10. Из 19 двухкомнатных в продаже оставалось три квартиры, с ценой квадрата 81 тысяча. Есть многочисленные примеры, когда в процессе строительства застройщик присоединял до 30% студий к соседним 2−3-комнатным квартирам.

Цена квадратного метра однокомнатной квартиры в панельных домах на Плющихе в зависимости от планировки и площади отличается на 40%.

Проектировщики старого формата, как правило, пытаются выдать максимум полезной площади с определённого участка. И минимизировать себестоимость, но при этом зачастую не учитывают среднюю цену реализации квадратного метра. Для них цена определяется местом и форматом жилья. В результате между проектировщиками и отделом продаж существует конфликт интересов, сильнее всего это проявляется в вертикально интегрированных структурах. Для примера возьмем ПТК-30, в проектах компании было много студий-трамваев площадью до 37 кв. метров с одним окном. Но при прочих равных условиях клиент предпочтет полноценную однокомнатную квартиру площадью 32 квадрата за те же деньги или даже дороже.

В каждой локации есть уже своя годами сложившая квартирография. Другими словами, в каждом районе города пользуются спросом квартиры разного формата. К примеру, на площади Калинина двушки-студии продаются на 10% дороже однокомнатных квартир, а в Верхней зоне Академгородка трехкомнатные квартиры в кирпиче на 10% дороже однокомнатных. При этом спрос зависит не только от места, есть много нюансов, общее состояние жилого фонда микрорайона, наличие элитной школы, вузов, крупных торговых центров, инфраструктуры в целом. Практически у каждого места есть своя специфика, и задача проектировщика сделать оптимальные планировки именно для данного конкретного участка. Попадание в планировки имеет еще и долговременный эффект для покупателя, оптимальные квартиры растут в цене быстрее рынка еще несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию. Пандемия тоже корректирует требования к квартирам, и успешными на рынке останутся те компании, в которых проектировщики и отделы продаж работают в одной связке: вместе участвуют в разработке проекта и в формировании планировочных решений.


Комментарии:
В связи с событиями, происходящими в мире, мы призываем вас к трезвому и взвешенному комментированию материалов на нашем сайте.

Мы с уважением относимся к праву каждого человека высказывать свое мнение. В то же время Тайга.инфо не приветствует призывы к агрессии, экстремизму, межнациональной вражде.

Также просим воздерживаться от оскорблений, в частности националистического характера.

Высказанные ниже мнения могут не совпадать с мнением редакции. Редакция не несет ответственности за содержание комментариев.

Не допустимы и удаляются комментарии, которые нарушают действующее законодательство и содержат:
  1. оскорбления личного, религиозного, национального, политического, рекламного и иных характеров;
  2. ссылки на источники информации, не имеющей отношения к обсуждаемой теме.
Нажимая кнопку «Комментировать», вы безоговорочно принимаете эти условия.


Новости из рубрики:

Тайга.ТВ


На эту же тему
© Тайга.инфо, 2004-2020
Версия: 5.0

Почта: info@taygainfo.ru

Телефон редакции:
+7 (383) 3-195-520

Издание: 18+
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на tayga.info обязательна.

Яндекс цитирования Яндекс.Метрика