Симуляция стимуляции
Пытаясь оживить находящийся в состоянии легкой комы строительный рынок, власти пытаются предложить его участникам то один, то другой рецепт. На днях, например, новосибирский губернатор подписал постановление о мерах по стимулированию ипотеки. Суть нововведений в том, что с 1 февраля до 1 ноября 2009 года любой житель Новосибирской области сможет получить компенсацию части процентной ставки по кредиту. Размер компенсации будет определяться, исходя из 2/3 текущей ставки рефинансирования. На первый взгляд, все замечательно.
Пытаясь оживить находящийся в состоянии легкой комы строительный рынок, власти пытаются предложить его участникам то один, то другой рецепт. На днях, например, новосибирский губернатор подписал постановление о мерах по стимулированию ипотеки. Суть нововведений в том, что с 1 февраля до 1 ноября 2009 года любой житель Новосибирской области сможет получить компенсацию части процентной ставки по кредиту. Размер компенсации будет определяться, исходя из 2/3 текущей ставки рефинансирования. На первый взгляд, все замечательно.
Подобный инструмент давно и вполне успешно используется для стимулирования социально значимых бизнес-проектов. Оно и понятно – когда размеры инвестиций (а соответственно и заимствований) исчисляются в миллиардах рублей, не несколько процентов, которые удается сэкономить, с помощью обладминистрации, выливаются во вполне приличные суммы.
Но будет ли этот инструмент работать, так сказать, в сегменте b2c? Да черта с два!
Начнем с того, что в постановлении содержится несколько довольно существенных ограничений. Например, компенсации будут выдаваться только на сумму кредита не более 1,6 млн рублей, то есть компенсироваться будет не весь кредит, а только его часть. Потому как найти квартиру, которая (вместе с процентами по кредиту) стоила бы столь недорого сегодня не так-то просто. Далее – компенсация будет выплачиваться лишь в течение первых пяти лет – потом обслуживать кредит придется самостоятельно. Ну и в довершение всего, получить компенсацию можно будет только при покупке квартир в домах, сданных в 2008-2009 годах. А большинство банков сегодня даже не рассматривает заявки на кредитование квартир в строящемся жилье.
Много ли удастся сэкономить заемщику? Честно говоря, вычислить искомую сумму не так просто. Несколько банкиров, к которым я обратился с таким вопросом, признались, что формула получается довольно сложной и сильно зависит от условий конкретного договора. В любом случае, это всего лишь несколько процентов от общей суммы выплат. Деньги, конечно, никогда не бывают лишними, но вряд ли столь незначительная поддержка как-то радикально скажется на числе заемщиков. Это примерно как если бы больным туберкулезом и пневмонией за счет бюджета начать выдавать бесплатно витамин С. Полезная штука, конечно, но вряд ли она одна справится с болезнью.
Cегодня ипотечный рынок находится в состоянии близком к предсмертному. Даже если вы готовы платить за ипотеку по существующим ставкам (в среднем 16-19%), то получить искомый кредит в реальности крайне сложно. Рынок жилой недвижимости уже начал проседать, и сколько будет стоить, например, к концу 2009 года квартира, под покупку которой вы сегодня занимаете эти самые 1,6 млн рублей, никто не знает. Это значит, что у банка нет гарантий полного возврата средств, в том случае, если вы, вдруг, не сможете обслуживать свой долг. А ну как квартиры подешевеют?
Не говоря уже о том, что у банков сейчас проблемы с «длинными» деньгами, которые необходимы для финансирования ипотеки. Большинство кредитных учреждений вообще фактически сворачивают этот бизнес. Ведь, ко всему прочему, риски кредитных дефолтов со стороны заемщика сегодня существенно возросли. Это еще полгода назад казалось, что доходы любого мало-мальски грамотного специалиста могут только расти. Сегодня от сокращения, снижения оклада или банальной задержки с выплатой зарплаты не застрахован никто.
Немного странно выглядит и механизм получения компенсации – деньги из бюджета будут поступать не непосредственно банкам, которые бы потом делали заемщикам скидку (что могло бы служить для банка дополнительной гарантией надежности заемщика), а напрямую гражданам в виде своеобразного пособия. Можно не сомневаться, что в условиях общей финансовой нестабильности, на этот финансовый ручеек постараются сесть немало новых «чичиковых» - ведь для получения компенсации нужно просто выправить необходимые бумажки и договориться с конкретными чиновниками.
А стоит ли вообще стимулировать эту самую ипотеку? Будет ли у этого бизнеса серьезное будущее в среднесрочной перспективе, в мире, где устоявшаяся глобальная финансовая система трещит по швам и рушится прямо у нас на глазах. Слов нет – ипотечные кредиты уже помогли многим людям купить квартиру. Но именно они сделали сегодня эти квартиры безумного дорогими, подняв, заодно стоимость строительных материалов, земли и т.д. При этом, как теперь выясняется, часть этой стоимости была откровенно дутой, нарисованной даже не на бумаге, а в компьютере – в виде акций, облигаций и всевозможных финансовых деривативов. Да, в жесткой форме все это затронуло в основном западные финансовые рынки. Но именно оттуда шли в Россию те самые «длинные» деньги, которые позволяли банкам финансировать и ипотеку, и строительные проекты. Стоит ли теперь пытаться использовать скромные бюджетные возможности для того, чтобы на местном уровне подкачать этот сдувающийся в глобальном масштабе бизнес. Не напоминает ли это попытки вычерпать ночным горшком воду из собственной каюты, когда тонет весь лайнер?
Если сегодня на что и имеет смысл тратить деньги в экстренном порядке, так это на выкуп непроданных квартир в недостроенных домах. Причем выкуп этот должен иметь характер предложения, от которого невозможно отказаться: либо застройщик продает остатки по сметной стоимости и быстро достраивает дом, рассчитываясь с инвесторами (купившими квартиры на этапе строительства), либо весь объект вместе со всеми обязательствами переходит в ведение государства, которое может нанять для его завершения другую строительную компанию. Первоначальный же застройщик идет заниматься каким-то другим, более социально полезным делом.
Но это лишь затыкание дыр. В долговременной перспективе наиболее рациональным представляется государственное финансирование строительства домов или даже жилых комплексов целиком с последующей сдачей в них квартир в аренду. Потребность в нормальном арендном жилье сегодня велика и она будет только расти с ухудшением экономической ситуации. Немало нынешних счастливых владельцев недвижимости вынуждены будут ее продать, поскольку не смогут обслуживать полученные кредиты. Еще большему числу людей (прежде всего молодых) потребуется жилье, и они просто не смогут его купить.
Кто вообще сказал, что квартира обязательно должна находится в собственности? Этот миф придумали хитрые банкиры, которым нужно было надеть на вас на 20 лет хомут аннуитетных платежей. Покупка собственной квартиры или дома – это серьезная инвестиция, решение о которой стоит принимать в зрелом возрасте, имея под ногами твердую финансовую почву. А пока человек не решил окончательно осесть в конкретном месте, его вполне может устроить качественное съемное жилье, особенно если арендовать квартиру можно будет по вменяемым ценам, без риска быть в любом момент выставленным на улицу, потому что у хозяев «изменились обстоятельства». Наличие такого жилья, кстати, повышало бы привлекательность конкретного города для квалифицированных «трудовых мигрантов» - это дополнительная возможность привлекать ценные кадры извне. В конце концов, субсидии (если уж на них окажутся деньги в бюджете) можно будет пустить на целевую помощь конкретным семьям и ценным сотрудникам, которые смогли бы снимать в подобных жилых комплексах квартиры по льготным ценам.
Возведение государственных «доходных домов» позволило бы, кстати, загрузить строительные компании, не давая им при этом жиреть. То есть дало бы работу конкретным каменщикам, сварщикам и монтажникам, а не возможность купить новый «Порше» владельцу фирмы.