Кому выгоден долгострой

11 Авг 2014, 03:12

Каждый раз, когда инвестор вкладывает деньги в строящееся жилье, он адресует Богу одно и то же послание: не нарваться бы на долгострой. Но только ли инвестор должен бояться? Не является ли долгострой опасностью и для подрядчика? Следует ли ему изучить историю и понять причины затягивания сроков?

В перечне «проблемных» объектов Новосибирской области, утвержденного 15 апреля 2013 года губернатором Новосибирской области, есть один конфликтный объект, который привлек мое внимание из-за количества судебных дел, так или иначе связанных со строительством: дом №30а по улице Сибирской.

1999 год. Центр города. Чудом удалось получить разрешение на строительство на месте школьного стадиона. Мэрия выделила земельный участок под жилой дом переменной этажности с подземной автостоянкой, заключив с застройщиком договор аренды.

Первоначальным застройщиком являлось ЗАО «ПСО-1», и к 2003 году стало понятно, что строительство не будет завершено. 9 декабря того же года было создано ТСЖ «Наш Дом», как указано в уставе, с целью возобновления строительства, а 1 ноября 2004-го ЗАО «ПСО-1» было признано банкротом. Объект незавершенного строительства — «проблемный» жилой дом — включен конкурсным управляющим в конкурсную массу с целью дальнейшей его реализации на торгах.

Власти разыскивают инвесторов для достройки автовокзала

24 декабря 2004 года постоянно действующим третейским судом «Правозащита» было принято решение обязать ЗАО «ПСО-1» передать во владение ТСЖ «Наш Дом» существующий результат инвестиционных вложений в виде незавершенного строительством объекта. После длительных судебных разбирательств был выдан исполнительный лист. ТСЖ создает строительную компанию «Наш Дом».

21 июня 2006-го мэрией Новосибирска право аренды переоформляется с ЗАО «ПСО-1» на ТСЖ «Наш Дом». В результате судебных тяжб переоформление арендных прав на «Наш Дом» признано законным. Таким образом, ТСЖ приобрело законные права как на земельный участок, так и на объект незавершенного строительства.

Затем регистрируется ООО «Строительная компания «Собинстрой». 9 ноября 2006 года ТСЖ «Наш Дом» заключает с одноименной строительной компанией договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021055:0051 для строительства жилого дома с переменной этажностью на срок до июня 2008-го , а 8 мая 2007-го СК «Наш Дом» заключает договор подряда с ООО «СК «Собинстрой» на выполнение строительно-монтажных работ.

В мае 2008-го СК «Наш Дом» получает разрешение на строительство, а через полтора года ТСЖ «Наш Дом» обращается в суд с иском о расторжении договора субаренды и обязании возвратить земельный участок под проблемным домом. Суд установил, что права СК «Наш Дом» на земельный участок прекращены 22 июня 2008 года, то есть через месяц после получения разрешения на строительство. Одновременно «Собинстрой» обращается с иском о взыскании со СК «Наш Дом» 15 млн рублей. Стороны заключили мировое соглашение о передаче вместо денежных средств строительных конструкций. Мировое соглашение не было исполнено, строительные конструкции не были переданы.

«СибирьИнвест» и «КМС» претендовали на землю под молокозаводом

СК «Собинстрой» обращается с очередным иском в суд о признании права собственности на эти конструкции и обязании передать их ему. В иске отказано по причине неразрывной связи конструкций с земельным участком и невозможностью их перемещения без ущерба. При этом каких-либо споров об оплате строительно-монтажных работ между ТСЖ «Наш Дом» и СК «Наш Дом» не возникало.

14 сентября 2010 года ТСЖ «Наш Дом» получает разрешение на строительство. В ноябре ТСЖ заключает договор подряда № 1 с ООО «Строительная компания «Ника», и весной 2011 года СК «Ника» приступает к выполнению строительно-монтажных работ. А 20 апреля СК «Наш Дом» инициирует новый судебный процесс — обжалует факт выдачи ТСЖ «Наш Дом» разрешения на строительства. Решением суда от 6 июля в иске отказано. Тогда ТСЖ «Наш Дом» обращается с иском о признании договора подряда с СК «Ника» недействительным. В этом время СК «Ника» строит дом, подписывает акты выполненных работ.

Судебное разбирательство по оспариванию договора подряда со Строительной компанией «Ника» длилось два года, результатом которого явилось решение о признании договора подряда недействительной сделкой. В 2012 году ТСЖ «Наш Дом» обращается в суд с иском о запрете СК «Ника» проведение любых строительно-монтажных работы на объекте, в удовлетворении которого в феврале 2014-го отказано.

Договор с подрядчиком признан недействительным. Последствия? Отсутствие договорных обязательств, в том числе по оплате работ, передаче квартир в счет оплаты работ.

Что делает подрядчик? СК «Ника» подает иск в суд о взыскании неосновательного обогащения в размере 99 млн рублей, основывая требования на фактическом объеме выполненных и принятых ТСЖ «Наш Дом» работ. ТСЖ возражало, настаивая на подделке актов выполненных работ, отрицало свою заинтересованность в строящемся объекте. Более того, ТСЖ «Наш Дом настаивало на его сносе!

Верх-Тула станет одной из активных площадок освоения Новосибирской агломерации

Суд отказал в сносе объекта незавершенного строительства, указав, что объект принадлежит инвесторам, и ТСЖ «Наш Дом» не вправе решать его судьбу, а иск СК «Ника» был частично удовлетворен в размере 82 млн рублей на основании заключения экспертизы.

Какие из всего этого можно сделать выводы?

В центре Новосибирска имеется пятнадцатилетней давности долгострой, перспективы завершения строительства которого весьма призрачны с учетом того, что 6 августа ТСЖ «Наш Дом» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Долги перед подрядчиком — СК «Ника» — составляют 82 млн рублей, которые он вряд ли когда-либо получит, учитывая положение ТСЖ «Наш Дом».

Кто достроит дом? Когда дольщики станут полноценными собственниками жилья?

Все сведения взяты из открытых источников: с сайтов www.nalog.ru и www.arbitr.ru (дела № А45-19482/04-13/70; А45-28/07-52; А45-30353/2009; А45-1027/2010; А45-6474/2011; А45-16213/2011; А45-27394/2012; А45-16107/2014)